Alquilar un apartamento en la playa es el ideal de vacaciones para muchas familias. Es un tipo de alojamiento muy identificado con el turismo familiar. Para muchas familias es la única forma de poder disfrutar de unos días de vacaciones. Y para muchos propietarios es el modo de rentabilizar una segunda residencia. Es necesario cumplir los requisitos marcados por la normativa de cada comunidad autónoma para que el alquiler no genere problemas legales y fiscales.
El 14% de los turistas en España se alojaron en viviendas vacacionales el año pasado, según el Estudio Impacto social y económico de las viviendas de uso turístico realizado por Esade con la colaboración de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur). Lo más llamativo de esta actividad es lo que supone en la economía con un volumen de actividad que supera los 2.685 millones de euros.
La Encuesta de Ocupación en alojamientos turísticos extrahoteleros corrobora esta preferencia de los turistas pues el año pasado el 63% de las pernoctaciones se realizaron en apartamentos turísticos. En los meses de verano es cuando se produce la mayor demanda, sobre todo, por parte de los turistas extranjeros aunque cada vez son más los españoles que eligen este alojamiento.
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Beneficio económico para arrendador e inquilino
La principal motivación que tiene el turista para alojarse en un apartamento turístico es el precio, es más barato que alojarse en un hotel. Además, tiene el plus de la comodidad de vivir como en casa, sin tener que estar sujetos a los horarios de un hotel. Por el lado del dueño del apartamento, su alquiler vacacional le reporta unos ingresos extras que pueden servir para cubrir los gastos de la hipoteca.
El problema es que no existe una regulación homogénea de esta actividad que queda al margen de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en manos de cada comunidad autónoma. Algunas comunidades han aprobado ya la normativa relativa al alquiler de viviendas vacacionales pero otras todavía están en proceso. Sin embargo, es posible establecer unas pautas generales sobre cómo funciona el alquiler de las viviendas vacacionales.
El primer requisito que debe cumplir una vivienda para ser alquilada es tener la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Además, el apartamento tiene que estar inscrito en un registro de viviendas turísticas creado en cada comunidad autónoma para disponer de un número de identificación de la vivienda turística.
La vivienda tiene que estar amueblada y disponer de todo lo necesario para que puedan vivir los inquilinos. Desde ropa de cama y toallas en el baño a vajillas, cubertería y menaje necesario para que puedan cocinar en la vivienda.
En la actualidad, es habitual que se exija disponer de una conexión wifi y un número de teléfono de contacto con el propietario donde poder localizarle en caso de problemas.
El propietario del apartamento no necesita tener el permiso de la comunidad de vecinos para alquilar su vivienda como apartamento turístico. Sin embargo, para evitar problemas con los vecinos es conveniente que se lo comunique con antelación.
Es necesario declarar los impuestos del IVA e IRPF
Una cuestión fundamental a la hora de alquilar un apartamento, o habitación en las comunidades que lo permiten, a turistas es la obligación de declararlo en el IRPF. El propietario tiene que declarar los ingresos obtenidos como rendimientos del capital inmobiliario en la declaración de Hacienda, aunque si desarrolla una actividad económica puede declararlos como actividad económica.
En el caso de tener que liquidar el IVA, el tipo aplicable es el IVA turístico gravado con un 10%, aunque puede llegar al 21%, sí además del alquiler de la vivienda se incluyen otras actividades como servicio de limpieza. Además, en Cataluña, el propietario es también el encargado de liquidar la tasa turística o Impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos (IEET) que deben pagar los clientes.
Es conveniente, antes de iniciar el alquiler vacacional de la vivienda, saber qué se exige en cada comunidad autónoma pues el incumplimiento de la normativa conlleva la aplicación de multas que pueden llegar hasta los 600.000 euros y el cierre del apartamento.
Desde el lado del inquilino es también importante conocer qué derechos tiene y qué puede exigir al propietario del apartamento para evitar abusos y engaños. El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) ha establecido un decálogo para alquilar una vivienda en la costa este verano sin problemas. Entre las garantías que el inquilino puede exigir al propietario destaca un contrato escrito o la petición de un inventario de los enseres del apartamento con fotografía de todo.
